Quels travaux peut-on faire en tant que locataire?

Même lorsque l’on est locataire, se sentir bien chez soi est primordial. C’est ainsi que nait l’envie d’embellir son appartement ou sa maison en réalisant des travaux de rénovation. On rêve de changer la couleur des murs, de moderniser la salle de bain ou encore d’installer de l’électroménager récent. C’est surtout le cas lorsque vous emménagez dans un appartement ancien, qui mériterait d’être remis au goût du jour. Cependant, en matière de rénovation de logement, les locataires ont des règles à respecter. Le Code des obligations suisse mentionne que « le locataire peut effectuer des rénovations et des modifications seulement si le bailleur les a acceptées par écrit » (article 260a). Par conséquent, si vous souhaitez réaliser des travaux dans votre logement, l’accord de votre bailleur est une condition sine qua non. Toutefois, quand il s’agit de savoir quels travaux on peut faire quand on est locataire, le droit de bail n’apporte pas de réponse simple.

Location: obtenir le consentement du propriétaire pour effectuer des travaux

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez entreprendre des travaux de rénovation dans votre logement, vous devez obtenir l’accord du bailleur. Celui-ci
doit vous notifier son consentement par écrit pour que cela soit valable d’un point de vue juridique. Même si les travaux ont pour but l’embellissement de l’appartement ou de la maison, le bailleur a le droit de les refuser.

Dans la pratique, autoriser un locataire à effectuer des travaux d’embellissement peut être positif pour le propriétaire. Cela lui permet, d’une part, d’améliorer la qualité du logement, dans la perspective où il consent aux travaux réalisés. D’autre part, lorsqu’un locataire se sent bien chez lui, il est enclin à y rester plus longtemps. Cette stabilité est bénéfique pour un bailleur.

Si votre propriétaire accepte les travaux dans le logement, il peut aussi exiger sa remise en état à votre départ. Cela doit toutefois être mentionné par écrit et accepté par les deux parties. En règle générale, il est conseillé de toujours avoir des accords écrits entre bailleurs et locataires pour éviter tout litige.

Obtenir le consentement de votre propriétaire est obligatoire pour tous les changements majeurs que vous souhaiteriez opérer dans le logement. Il s’agit, par exemple, d’installer une nouvelle cuisine, de changer une porte, d’abattre un mur ou de remplacer une moquette. Tout ce qui modifierait la structure initiale du logement ou son aspect extérieur est à la discrétion du bailleur.

Vous êtes bien sûr libre de meubler votre logement comme bon vous semble. Cela inclut le fait de poser des étagères ou d’accrocher des tableaux aux murs. Dans ce cas, vous avez l’obligation de remettre l’appartement ou la maison dans son état initial à votre départ. Dans cette perspective, vous pourriez même envisager de poser un nouveau parquet stratifié, si tant est que vous l’enleviez à votre départ.

Si vous respectez pas les règles imposées par le bail d’habitation, c’est votre garantie de loyer qui est compromise.

Préserver sa garantie de loyer

Si vous ne respectez pas vos obligations de locataire, le bailleur peut empêcher le déblocage de la garantie de loyer à votre départ du logement.

C’est son droit si des défauts sont constatés lors de l’état des lieux de sortie. Cette sûreté permet au bailleur d’assurer le financement des travaux qu’il devrait engager pour remettre le logement en état. Le bailleur dispose d’un délai de douze mois pour présenter les factures relatives aux travaux entrepris. Une fois ces justificatifs fournis, le montant total des factures est déduit de votre garantie de loyer. Le cas échéant, la différence vous est rendue.

À l’état des lieux d’entrée, il est conseillé au locataire comme au bailleur de prendre des photos du logement. Ainsi, à la résiliation du bail, les photos peuvent servir de preuves en cas de doutes, voire de différends.

Par ailleurs, le bailleur ne peut vous imposer le paiement de dégâts ou défauts que si ces derniers sont constatés en votre présence à l’état des lieux de sortie.

Les travaux à la charge du propriétaire

En tant que locataire, vous êtes tenu de prendre soin du logement tout au long de la durée du bail. L’entretien « normal » de votre appartement ou de votre maison, tout comme son nettoyage, sont vos responsabilités. Cela prévient d’ailleurs une éventuelle usure anormale des éléments constitutifs du logement. Toute usure jugée anormale ne peut être incombée au baillleur: c’est au locataire d’en assumer la charge si une réparation s’avérait nécessaire.

Par ailleurs, selon l’Association suisse des locataires (ASLOCA), les « menus réparations » sont aussi à la charge du locataire. Cela entend, par exemple, le changement des ampoules ou des joints de robinetterie. Les travaux de plus grande ampleur sont à la charge du bailleur.

Le propriétaire d’un bien locatif a à sa charge les travaux d’entretien et de réparation. Par exemple, si logement est équipé d’un four, mais que celui-ci ne fonctionne pas, le bailleur est tenu de le réparer ou de le changer. Le bailleur est responsable de la réparation que si celle-ci survient dans le cadre de l’usage normal d’une chose.

Si, en cours de bail, vous constatez un défaut, il est préférable d’en informer votre bailleur par le biais d’un courrier recommandé. Vous ne pouvez pas vous occuper vous-même des travaux qui seraient sous la responsabilité du bailleur. Vous devriez assumer, dans ce cas, les coûts inhérents aux démarches que vous auriez entreprises à sa place. Vous devez donc demander au bailleur, par écrit, d’effectuer les travaux requis et le laisser contacter les prestataires de son choix.

Rénovation d’un bien locatif: les obligations du bailleur

En matière de travaux, le propriétaire n’intervient que lorsque survient une défaillance dans le logement. De fait, d’un point de vue légal, il n’est pas tenu d’entreprendre des travaux d’embellissement une fois le bail signé.

Il n’existe, pour le locataire, aucun droit à la rénovation. En apposant votre signature sur le bail d’habitation, vous acceptez le logement en l’état. Vous ne pouvez donc exiger du bailleur qu’il réalise des travaux de rénovation tant que le logement est jugé habitable.

Par exemple, si la peinture des murs de votre logement est dans un état acceptable, même sans avoir été rafraichie depuis plusieurs années, vous ne pouvez faire de réclamation au bailleur. Ce n’est juridiquement ni un défaut, ni un dommage. Il est néanmoins important de rappeler que le propriétaire est tenu d’entretenir le logement après le départ d’un locataire, en vertu de l’article 256 du Code des obligations.

Travaux de rénovation location: qui paye quoi?

Pour effectuer des rénovations dans un logement que vous louez, vous devez obligatoirement demander à votre bailleur une autorisation écrite. Si les travaux sont coûteux, vous pouvez, par la même occasion, négocier la répartition des coûts à engager.

Si vous assumez seul les frais liés à la rénovation, vous pouvez demander une indemnisation à votre départ du logement. Le bailleur pourrait aussi prendre à sa charge les travaux, mais imposer en contrepartie une augmentation de loyer. Quel que soit le cas de figure, il est préférable d’éviter les engagements verbaux. Ils peuvent être sources de différends au terme du bail. C’est pourquoi il est important de disposer d’un accord écrit, signé par les parties prenantes, mentionnant les dispositions négociées.

Définir les coûts de rénovation: les tabelles de durée de vie

En collaboration avec la Fédération Romande Immobilière, les associations de bailleurs et de locataires ont rédigé, des tabelles stipulant la durée de vie des éléments d’un logement.

Ces tabelles, disponibles sur le site de l’Association suisse des locataires (ASLOCA), peuvent servir de base pour répartir les coûts entre bailleur et locataire.

Par exemple, la durée de vie d’une moquette est définie à dix ans. Si le locataire souhaite la changer alors que seulement 50% de sa durée de vie théorique est atteinte, il devrait assumer 50% des frais de remplacement. Néanmoins, comme ce genre de travaux est à la discrétion du propriétaire, celui-ci peut tout à fait refuser les travaux. A contrario, si la durée de vie théorique est dépassée, le propriétaire doit en assumer la charge seul.

Un locataire ne peut en aucun cas mettre un propriétaire devant le fait accompli en lui demandant de régler une facture pour des travaux dont il n’aurait préalablement pas eu connaissance. Un locataire ne peut pas non plus réclamer une baisse du loyer correspondant aux frais qu’il a engagés sans le consentement du bailleur.

C’est pourquoi toutes les démarches doivent être notifiées et acceptées par écrit par le bailleur et le locataire afin d’éviter tout conflit. Par ailleurs, il est important de savoir que les tabelles fournies par les associations de bailleurs et de locataires n’ont pas de valeur juridique. Elles ne sont que des outils destinés à convenir de solutions à l’amiable.