Sous location Suisse : comment procéder ?
Sous-location en Suisse: comment procéder?
La sous-location est très populaire en Suisse, en particulier dans l’arc lémanique, où le marché immobilier est tendu. Entre la pénurie de logements et la hausse constante des loyers, trouver un logement est parfois difficile. Quand on est locataire et que l’on doit s’absenter pendant une courte durée, la sous-location apparaît comme la solution idéale. Elle permet de préserver son contrat de bail, tout en finançant son loyer. Pour des vacances de deux semaines ou une expatriation de six mois, c’est un procédé très largement répandu. Si c’est autorisé par la loi, sous-louer exige néanmoins que le locataire respecte ses obligations vis-à-vis de son bailleur. De plus, même si la sous-location est avantageuse de prime abord, elle n’est pas non plus sans aléa. En raison d’une méconnaissance du droit du bail ou d’une sélection peu rigoureuse de son sous-locataire, le sous-bailleur s’expose à des risques. Pour vous en prémunir, nous vous expliquons comment procéder à une sous-location en Suisse en toute sérénité.
Sous-location: une solution encadrée par la loi
En Suisse, la sous-location est une solution encadrée par la loi depuis 1990. Elle peut concerner les biens à usage d’habitation autant que ceux à usage commercial. L’article 262 du Code des obligations stipule ainsi que « le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur ».
C’est une solution certes légale, mais qui requiert de respecter certaines dispositions. Qu’elle soit totale ou partielle, la sous-location exige la conclusion d’un contrat entre un locataire et un sous-locataire. Celle-ci signifie que le locataire, qui devient sous-bailleur, cède l’usage de son bien au sous-locataire, pendant une durée déterminée, contre versement d’un loyer. En cas de litiges, le contrat de sous location devra être obligatoirement présenté pour entamer une procédure judiciaire. Le Tribunal fédéral suisse exige également que soit adjointe l’autorisation écrite du bailleur.
Obtenir l’autorisation du bailleur pour sous-louer
En Suisse romande, la sous-location fait l’objet d’un accord écrit entre le locataire et le bailleur. Cela implique que le locataire annonce obligatoirement à son bailleur la sous-location.
Pour obtenir l’autorisation de ce dernier, le locataire doit mentionner:
- Les coordonnées du sous-locataire ;
- Le montant du loyer de la sous-location (incluant les charges) ;
- L’objet de la sous-location ;
- L’usage du bien ;
- La durée de la sous-location.
S’il s’agit d’une sous-location partielle, le locataire indique les pièces sous-louées et le nombre de personnes amené à les occuper.
Le bailleur peut aussi exiger de son locataire sa date de retour dans le bien. La sous-location est autorisée dans la mesure où c’est une solution temporaire. Le locataire doit donc justifier de son retour dans le logement et prouver qu’il ne s’agit pas d’un transfert de bail « déguisé ». La loi ne mentionne toutefois pas de durée maximale pour un contrat de sous-location, dès lors que le locataire a prévu de réintégrer le bien.
À réception des informations requises, le bailleur dispose d’un délai de trente jours pour accepter ou refuser la sous-location. Une absence de retour vaut acceptation.
Les motifs de refus du bailleur
Comme la sous-location est prévue par la loi, un bailleur ne peut s’y opposer, sauf dans des cas précis. L’article 262 (al. 2) du Code des obligations indique que le bailleur peut refuser la sous-location dans le cas où :
- Le locataire refuse de lui indiquer les conditions de la sous-location ;
- Les conditions de sous-location sont jugées abusives (par exemple, en cas de loyer excessif)
- La sous-location présente, pour lui, des inconvénients majeurs.
Les risques encourus faute d’annonce
Si un locataire décide de ne pas annoncer la sous-location, il encourt des risques. En effet, le bailleur peut demander la résiliation ordinaire ou anticipée du bail (article 257 f du Code des obligations), en respectant un préavis de trente jours. Il peut également demander des dommages-intérêts en cas de préjudice et la restitution des bénéfices perçus par le locataire.
Respecter ses obligations de sous-bailleur
La conclusion d’un contrat de sous-location fait du locataire un sous-bailleur. Il est donc tenu de respecter les obligations inhérentes à ce statut.
En endossant les responsabilités de bailleur, le locataire doit donc se conformer au droit du bail et respecter rigoureusement les procédures pour se prémunir de tout risque. À ce titre, il doit:
- Régler les problèmes que lui signale le sous-locataire ;
- Informer le sous-locataire d’une éventuelle augmentation de loyer dans le délai et les formes requises par la loi ;
- Résilier le contrat dans le délai et les formes requises par la loi.
Vis-à-vis de son bailleur, le locataire reste responsable du paiement des loyers et des dégâts causés par son sous-locataire. Par exemple, il continue, pendant la durée du bail à loyer principal, à s’acquitter de ses paiements. Cela vaut même si le sous-locataire est en défaut de paiement. De plus, le sous-locataire ne peut verser directement le loyer au bailleur, puisqu’aucun contrat ne lie ces deux parties. Le bailleur n’a aucune obligation envers le sous-locataire et vice versa.
Si le sous-bailleur ne respecte pas ses obligations, le sous-locataire dispose des mêmes droits qu’un locataire lambda. Il peut donc exiger que le logement soit maintenu en état et, le cas échéant, demander une résiliation du contrat de sous-location.
Comment résilier un contrat de sous-location?
Le délai de résiliation est généralement fixé à trois mois, mais cela peut être raccourci à un mois pour une sous-location. Cette condition devra alors faire l’objet d’une clause dans le contrat de sous-location. Il est à noter que si le bail à loyer principal prend fin, c’est aussi le cas du bail de sous-location.
Si c’est le sous-locataire qui résilie le contrat, il doit respecter le délai de préavis que celui-ci mentionne. L’avis de résiliation est notifié par écrit et, de préférence, par courrier recommandé. Il doit trouver un nouveau sous-locataire, capable de reprendre le bail jusqu’à l’échéance initialement prévue par le contrat.
Que demander au sous-locataire?
Pour sous-louer son logement, le locataire peut appliquer une majoration du loyer. Celle-ci ne doit toutefois pas être abusive, car ce serait un motif de refus pour le bailleur. Il pourrait alors s’opposer à la sous-location. Par exemple, pour sous-louer un bien commercial, la loi exige que le locataire ne réalise pas plus de 20 % de bénéfices sur le loyer.
Appliquer une majoration n’est pas une obligation: le locataire peut décider de louer au même tarif que celui qu’il règle au bailleur. Elle est toutefois judicieuse si le bien est loué meublé. Qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local, les bénéfices perçus dans le cadre d’une sous-location sont sujets à imposition. Ils doivent être déclarés à l’administration fiscale en tant que revenus accessoires.
Lorsqu’il sélectionne son sous-locataire, le sous-bailleur doit veiller au respect de toutes les clauses du bail initial. Il établit un contrat de sous-location, dont le projet peut être préalablement soumis au bailleur, à titre d’information.
Le sous-bailleur s’assure également que le sous-locataire a souscrit une assurance responsabilité civile. Pour se prémunir des défauts de paiement, il peut aussi exiger une garantie de loyer, équivalente à trois mois de loyer. Le sous-locataire peut alors faire appel soit à une banque, soit à une société de cautionnement. Compte tenu de la courte durée du bail, cette seconde solution, plus économique et plus flexible, est à privilégier. La garantie de loyer ne doit en aucun cas être versée en argent comptant.
Sous location Suisse: les risques éventuels
En matière de sous-location, aucun contrat ne lie le bailleur principal du logement au sous-locataire. Le consentement écrit n’a pas de valeur contractuelle: la responsabilité du bailleur n’est donc pas engagée. C’est le locataire, sous-bailleur, qui assume tous les risques éventuels liés à la sous-location. C’est pourquoi il est important de les connaître avant de s’engager dans un contrat de sous location, aussi avantageuse que puisse paraître cette solution.
La sous-location est surtout risquée si elle est réalisée sans l’accord écrit du bailleur. Il convient aussi de vérifier scrupuleusement les clauses bail de sous-location. Des clauses nulles peuvent être préjudiciables pour le locataire en cas de problème. Une mauvaise connaissance du droit du bail serait donc problématique.
Les litiges avec le sous-locataire
Par ailleurs, le locataire, qui généralement n’a pas d’expérience en tant que gérant, peut se retrouver « piégé » par son sous-locataire. C’est notamment le cas s’il a été sélectionné de manière peu rigoureuse. Les personnes insolvables auprès des régies ont tendance à se tourner vers la sous-location. Les sous-bailleurs, moins aguerris, sont généralement moins exigeants. Faute de contrôle, ils s’exposent alors à des risques de défaut de paiement ou à des comportements indélicats. Si le sous-locataire ne paie pas son loyer, le locataire devra, lui, continuer à verser le sien au bailleur. Si des dégâts surviennent dans le logement pendant la durée de la sous-location, c’est le locataire qui en endosse la responsabilité.
Dans des cas plus rares, le sous-bailleur peut aussi avoir à gérer une occupation illégale du logement. C’est lui qui responsable, d’un point de vue légal, si le sous-locataire refuse de partir à l’échéance du contrat de sous-location. Il devra alors effectuer les procédures nécessaires auprès du Tribunal compétent pour expulser son sous-locataire, et ce à ses frais. Sans cela, il ne peut en aucun cas entamer des démarches d’expulsion forcée. Par exemple, si le sous-bailleur décidait de changer la serrure pour le forcer à partir, cela serait considéré comme une violation de domicile. En tant qu’occupant du logement, le sous-locataire est protégé par la loi.
Avant de sous-louer un logement, il est important de connaître le cadre légal qui encadre cette pratique. C’est une façon de se prémunir des éventuels aléas, autant vis-à-vis du bailleur que du sous-locataire. C’est une solution avantageuse, mais qui demande de faire preuve de rigueur au moment d’établir le contrat de sous location et de choisir l’occupant temporaire du bien.