Location commerciale: les questions à se poser avant de signer

À la création ou lors de la reprise d’une entreprise, la location d’un local commerciale fait partie des étapes clés. C’est un point fondamental pour assurer la réussite de votre activité. Vous vous attardez sur l’emplacement, la qualité de l’infrastructure, mais aussi sur les conditions relatives au bail. Vous devez les lire avec attention avant d’apposer votre signature sur le bail commercial. Une fois signé, vous êtes engagé auprès de votre bailleur et devez respecter vos obligations. Pour être sûr de votre décision, voici quatre questions à vous poser avant de signer votre contrat de location commerciale.

1. La durée du bail correspond-elle à vos besoins?

La durée d’un bail commercial est variable, mais, dans la pratique, elle est souvent longue. Cela s’explique pour plusieurs raisons.

Les investissements que réalise le locataire à l’emménagement doivent être amortis. De fait, il peut être préférable d’opter pour un bail long. C’est aussi une sécurité: le créateur ou repreneur d’entreprise peut se concentrer sur ses objectifs à long terme.

Les baux commerciaux longue durée sont aussi un avantage pour les bailleurs. La recherche de locataires demande du temps, ainsi que d’assumer les frais qui y sont inhérents (s’il fait appel à un intermédiaire professionnel, par exemple). Un bail long requiert donc moins de gestion et offre plus de stabilité.

Certaines entreprises privilégieront toutefois les baux de courte durée, plus cohérentes avec leur stratégie. Dans ce cas, il est possible de discuter avec le bailleur de la possibilité de sous-louer les bureaux ou le local commercial.

Quelles conditions pour une sous-location commerciale?

La sous-location commerciale est autorisée par la loi, mais doit obligatoirement être annoncée au bailleur. Sans cela, une résiliation anticipée du bail (moyennant un préavis) peut être envisagée.

Elle fait aussi obligatoirement l’objet d’un bail établi entre le locataire et le sous-locataire. Cela sous-entend qu’il n’existe aucun lien juridique entre ce dernier et le bailleur.

Le contrat de sous-location est toutefois soumis au bailleur, qui peut s’y opposer par écrit. Il s’appuie pour cela sur trois points :

• Le refus du locataire de mentionner les conditions de sous-location ;
• L’existence de conditions abusives par rapport au contrat de location principal ;
• L’implication d’inconvénients majeurs du point de vue du bailleur.

2. Le loyer est-il cohérent avec les perspectives d’évolution de votre entreprise?

Si vous signez un bail à long terme, vous devez prendre en compte les potentielles évolutions de votre activité. Louer un espace immense, dont le loyer sera probablement élevé, fait sens si votre entreprise est sujette à un développement rapide.

Le montant du loyer fait partie des facteurs de choix lorsqu’il s’agit de trouver des bureaux ou des locaux commerciaux. Il est influencé par de nombreux facteurs, comme la localité, l’emplacement ou encore la qualité de l’infrastructure. En tant que locataire, vous devez vous assurer que les recettes de votre entreprise vous permettront d’assumer le paiement du loyer, et ce sur la durée.

L’indexation du loyer dans le bail commercial

En fonction de la durée de votre bail commercial, le loyer peut être sujet à indexation. S’il est établi pour une période d’au moins cinq ans, la loi autorise le bailleur à ajuster le loyer selon l’indice suisse des prix à la consommation.

Le loyer peut être indexé tous les ans, une fois par an. Dans ce cas, le bailleur a l’obligation d’avertir le locataire par écrit, en respectant un préavis d’un mois minimum.

Avant de signer votre bail commercial, vous devez donc vérifier les modalités d’indexation et l’index de référence pris en compte par le bailleur.

3. Quelles charges sont incluses dans le bail commercial?

Les charges qui incombent au locataire font obligatoirement l’objet d’une mention dans le bail commercial. Elles comprennent, par exemple, l’eau, le chauffage, aussi que les éventuels frais de maintenance de certaines installations du local. Ces derniers peuvent concerner l’entretien de la ventilation, du monte-charge, etc.

Si vous louez des locaux bruts, vous pouvez procéder à des installations avec l’accord préalable du bailleur. Toutefois, celui-ci ne peut être tenu responsable de leur entretien. Tous les aménagements que vous réalisez en tant que locataire sont à votre charge.

Dans ce cas, des modalités spécifiques peuvent être incluses dans le bail. Par exemple, le bailleur peut exiger une remise en état des locaux, tandis que le locataire peut demander une indemnisation pour les aménagements réalisés.

4. Comment allez-vous constituer la garantie de loyer?

La constitution de la garantie de loyer est une obligation si vous souhaitez louer un local commercial. Si, pour les particuliers, elle ne peut excéder trois mois de loyer, il n’existe aucun plafond pour les professionnels. C’est le bailleur qui détermine le montant de la garantie de loyer. Celle-ci sert à compenser les éventuels défauts de paiement ou dégâts causés dans le local commercial au départ du locataire.

La garantie de loyer peut être constituée par un dépôt sur un compte bancaire dédié. Cependant, c’est bien souvent une somme conséquente à immobiliser. Si vous créez ou reprenez une entreprise, vos besoins en liquidités sont importants. En manquer peut même entraver le bon développement de vos activités.

Pour constituer votre garantie de loyer avec plus de flexibilité, vous pouvez faire appel à une société de cautionnement. Courante pour les baux d’habitations, cette alternative s’applique aussi à la location commerciale.

Grâce à la caution de loyer, vous disposez de vos liquidités pour les investir intelligemment dans votre entreprise. En contrepartie, vous vous acquittez du paiement d’une prime annuelle, à verser à la société de cautionnement. L’assurance de garantie de loyer pour les professionnels est donc une solution avantageuse et plus économique. Si vous démarrez une nouvelle activité, elle vous permet de mieux gérer vos finances dès le départ.

Le droit de rétention en guise de garantie supplémentaire

Outre la garantie de loyer, le bailleur peut aussi mentionner dans le contrat de bail un droit de rétention. Celui-ci concerne les meubles présents dans le local: il peut s’agir aussi bien de mobilier que de marchandises. Le bail commercial stipule dans ce cas que le locataire se charge de meubler le local tant qu’il est légalement engagé vis-à-vis du bailleur.

Le droit de rétention peut servir de garantie en cas de loyer ou de charges impayés. Le bailleur peut l’exercer dès lors que le locataire ne verse plus régulièrement son dû. C’est l’Office des Poursuites qui se charge de la prise d’inventaire.

La signature d’un bail commercial est un des actes fondateurs de votre entreprise. Les conditions qui y sont relatives ont des conséquences majeures sur votre activité. C’est pourquoi il est essentiel de prendre en compte chacun de ces éléments pour assurer la réussite de votre projet commercial.