Comment trouver le bon local commercial pour votre entreprise?

Quand on veut créer son entreprise, la recherche du local commercial est une étape cruciale. Il doit refléter votre image de marque et donner envie à vos clients d’y entrer. Le choix de votre local commercial a un impact direct sur votre chiffre d’affaires. C’est pourquoi il doit être mûrement réfléchi. Implantation, superficie, prix du loyer: les critères peuvent être nombreux. C’est ce qui fait que l’emplacement idéal semble parfois si difficile à trouver. Cela demande surtout une analyse rigoureuse de l’environnement commercial qui existe autour du point de vente que vous convoitez. Nous vous partageons donc les points clés à évaluer pour vous aider à trouver le bon local commercial pour votre entreprise.

Sélectionner le local adapté à votre activité

Si vous cherchez à ouvrir une salle de sport, un restaurant ou un magasin de vêtements, vos besoins seront différents. Trouver le bon local commercial suppose donc avant tout qu’il corresponde aux spécificités de votre activité.

Cela implique notamment d’évaluer les caractéristiques techniques du local. Vous prenez connaissance des surfaces dédiées à la vente et au stockage, ainsi que des dimensions de la vitrine s’il y en a une. La sélection des critères dépend des besoins de votre future entreprise.

Vous êtes également attentif à l’agencement du local, aux installations et aux équipements déjà présents. Vous pouvez vérifier entre autres les emplacements des prises électriques, les luminaires ou l’emplacement de la caisse. Ce sont des éléments qui seront à considérer pour envisager et faciliter l’aménagement futur de votre local commercial.

Vous pourrez bien sûr discuter avec le bailleur de la possibilité d’effectuer des travaux. Cela dit, il est toujours préférable d’opter pour un local où les travaux à réaliser sont moindres. C’est un poste de dépenses qui peut devenir conséquent.

Dans le bail à loyer commercial que vous signez, la répartition des coûts inhérents aux travaux est clairement définie. C’est aussi important que le montant du loyer ou celui de la garantie de loyer. Il est important d’étudier rigoureusement les clauses du contrat de bail pour éviter les mauvaises surprises. Si vous êtes amené à effectuer des travaux, il est également préférable d’obtenir l’accord écrit de votre bailleur: cela vous évitera d’éventuels litiges.

Définir l’implantation idéale

Dans votre recherche de local commercial, le choix de la zone de chalandise est inhérente à votre stratégie.

L’implantation idéale de votre future structure peut se définir à différentes échelles. Votre activité s’étend-elle à l’échelle du canton ou d’une ville? Cherchez-vous un local en centre-ville ou en périphérie? Vous pouvez cibler ensuite davantage en vous limitant à un quartier, voire une rue si cela est important pour votre stratégie. Néanmoins, ce choix ne doit pas être arbitraire ou fondé sur des intuitions ou des idées reçues: il doit pouvoir se justifier. Il s’explique notamment par le dynamisme d’une zone commerciale et à la présence de concurrents, d’écoles, de bureaux ou d’institutions à proximité.

Votre emplacement doit vous offrir la meilleure visibilité possible auprès de votre clientèle cible. La quantité et surtout la qualité du flux de piétons sont primordiales. C’est pourquoi il est aussi important d’évaluer si la zone est facilement accessible en transport en commun ou en voiture. Dans les grandes villes suisses comme Genève ou Zurich, avoir des places de parc à distance de marche est un véritable atout.

Vous devez tenir compte des aménagements urbains actuels, mais aussi futurs. Cela comprend, par exemple, la réalisation de travaux dans la rue ou l’ouverture prochaine d’un centre commercial tout proche. De tels changements peuvent aussi bien améliorer que nuire à la visibilité de votre local. La modification d’un sens de circulation peut dissuader des acheteurs, tandis que l’ouverture d’un commerce « locomotive » engendre une augmentation notable des flux de passants. Collecter ce type d’informations est capital pour être sûr de trouver le bon local pour votre entreprise.

Analyser le comportement des clients

Lorsque vous avez défini votre zone de chalandise, vous pouvez analyser le comportement des consommateurs qui la fréquentent. C’est essentiel pour évaluer le potentiel d’un point de vente.

Vous commencez par étudier le quartier. S’il est « dynamique », il réunit en général des établissements scolaires, bureaux, institutions ou commerces. Vous pouvez ensuite évoluer dans la rue qui vous intéresse et analyser les flux de passants devant le local convoité. Il est essentiel de réaliser cette analyse à différents horaires pour vous faire une idée du réel potentiel du local. Faire cette expérience vous permet de vérifier vos hypothèses. En effet, si vous êtes à proximité d’une artère commerçante majeure, cela ne vous garantit pas le succès. Elle concentre les clients et les éloigne des rues adjacentes. Vous devez donc pouvoir estimer le trafic qu’un tel emplacement aurait sur votre activité.

Au cours de votre analyse, vous pouvez compter les passants et observer leurs comportements. Pour affiner la stratégie de votre entreprise, il serait aussi intéressant de réaliser une étude de marché plus poussée. Dans ce cas, vous pouvez réaliser des questionnaires et collecter des données qualitatives au sujet de votre clientèle potentielle (âge, profession, raison de leur présence dans le quartier, fréquence de passage, habitudes d’achat, etc.). Cela suppose toutefois que vous êtes à un stade avancé de votre recherche.

Étudier l’offre concurrente

Pour trouver le bon local commercial pour votre entreprise, il est tout aussi essentiel d’étudier l’offre concurrente existante. C’est d’ailleurs un des piliers de votre étude de marché si vous créez ou reprenez une entreprise.

La présence de concurrents déjà établis est positive. Cela signifie que l’emplacement présente un potentiel dont eux profitent déjà. Néanmoins, cela suppose que vous développiez une stratégie commerciale adaptée pour vous différencier.

Pour commencer, dressez la liste de vos concurrents directs, c’est-à-dire ceux dont l’offre est analogue à la vôtre. Passez ensuite à la concurrence indirecte: ce sont les commerces dont les produits ou services sont différents, mais qui répondent aux mêmes besoins. Par exemple, si vous ouvrez une sandwicherie, vous êtes en concurrence avec toutes les offres pour se restaurer aux alentours. Cela inclut aussi bien les fast-foods que les supérettes. Si la présence de concurrents est un bon indicateur, l’intensité concurrentielle doit rester modérée.

Une fois que vous avez identifié vos concurrents, vous pouvez analyser leur offre, leur positionnement, ainsi que leur notoriété. Vous pouvez aussi tenir compte de leur ancienneté. Si le turnover des commerces à proximité du local commercial est élevé, c’est mauvais signe. Un changement fréquent d’enseignes suggère que leur activité à cet emplacement n’était pas rentable.

Mettre en perspective votre budget

Prix du loyer, garantie, charges, travaux… Trouver le bon local commercial pour votre entreprise suppose enfin que le loyer soit en accord avec votre budget.

En Suisse, le prix du loyer est fixé librement par le bailleur. Il s’appuie généralement sur la loi de l’offre et de la demande. Une zone de chalandise convoitée pour son dynamisme, sa fréquentation ou les infrastructures à proximité suppose que les loyers commerciaux y soient élevés.

Votre bailleur détermine également le montant de la garantie de loyer. Ce dernier n’est pas plafonné contrairement à l’immobilier résidentiel (pour lequel la garantie de loyer ne peut excéder trois mois de loyer hors charges). Un bailleur peut donc exiger trois, six ou même douze mois de loyer en guise de garantie.

Il s’agit d’un budget conséquent dont vous devez tenir compte, car la somme sera immobilisée pendant toute la durée du bail. C’est pour cette raison de plus en plus de chefs d’entreprise privilégier la caution de loyer pour bail commercial. C’est une solution économique et flexible qui présente, pour le bailleur, les mêmes garanties qu’un dépôt bancaire. Pour vous, c’est plus avantageux, car vous pouvez disposer de vos liquidités comme vous le souhaitez.

Si le coût du loyer est important, il doit toutefois être mis en parallèle avec les ventes prévisionnelles que vous estimez. Un emplacement de premier choix suppose certes un loyer élevé, mais aussi potentiellement, si votre stratégie est pertinente, un chiffre d’affaires conséquent. De ce fait, vous devez mettre en perspective votre budget en tenant compte des opportunités commerciales qu’engendrerait le choix de l’emplacement de votre local.