Caution de loyer : que se passe-t-il en cas de litige en Suisse ?

Vous rencontrez un problème avec votre bailleur suisse au sujet de la garantie de loyer ? Quand est-il autorisé à la bloquer ? Combien de temps devez-vous attendre avant la libération des fonds ? Que faire en cas de désaccord ? Nous répondons à ces questions pour vous éviter tout litige avec la caution de loyer en Suisse.

La caution de loyer, une garantie financière pour votre bailleur suisse

La caution de loyer (aussi appelée garantie de loyer en Suisse) est une somme exigée par un bailleur au locataire à la signature d’un bail à loyer. S’il s’agit d’un bien locatif à usage d’habitation, le montant de la caution équivaut à trois mois de loyer au maximum, tel que cela est défini par le droit suisse.

Pour constituer une caution de loyer en Suisse, le locataire a deux options :
La garantie sans dépôt bancaire : cette solution avantageuse permet au locataire de souscrire à une assurance auprès d’une société de cautionnement comme WEBcaution. Celle-ci se porte garante pour le locataire auprès du bailleur en contrepartie du versement d’une prime annuelle.
La garantie avec dépôt bancaire : le locataire ouvre un compte bancaire sur lequel l’intégralité de la caution (soit trois mois de loyer au maximum) sera bloquée jusqu’à la fin du bail. Elle ne pourra donc pas être utilisée à d’autres fins.

La libération de la caution de loyer : les conditions

En Suisse, la libération de la caution de loyer, avec ou sans dépôt bancaire, suppose l’accord du locataire et surtout du bailleur. Elle peut avoir lieu dans un délai de 12 mois maximum à compter de la fin du contrat de bail à loyer.

Le droit suisse accorde, en effet, un délai d’un an à la régie immobilière ou au propriétaire du logement pour disposer de la somme. Cette garantie financière permet au bailleur de :
Pallier les éventuels défauts de paiement du loyer ou des charges,
Financer des réparations liées à des dégradations que le locataire aurait causées pendant la durée du bail.

Si tout est en ordre au terme du contrat, le locataire peut demander au bailleur la libération de la caution de loyer. Il pourra alors récupérer l’argent bloqué sur le compte de garantie de loyer ou mettre un terme à son contrat d’assurance auprès de la société de cautionnement.

Pour libérer la caution de loyer, une attestation écrite est fortement recommandée. Dans le cas contraire, elle peut être retenue dans un délai de douze mois à compter de la fin du bail à loyer. Si le bailleur ne fait part d’aucun litige dans cet intervalle, la somme est automatiquement libérée au bout d’un an, même sans document écrit.

Outre cette attestation, il sera également demandé au locataire de présenter une attestation de fin de bail, ainsi qu’une copie de l’état des lieux de sortie.

Le blocage de la caution de loyer suisse

En cas de loyers ou charges impayés, ou de dégradations dans le logement loué (dépassant le stade d’usure normale), le bailleur dispose d’un délai de douze mois pour restituer la caution en Suisse.

La période de blocage légale de la caution de loyer est de douze mois (définie par le Code des obligations). Ce délai d’un an, à compter de la fin du contrat de bail, permet au bailleur de rassembler toutes les factures liées aux éventuels travaux lorsque des dégâts sont constatés dans le logement.

Ces justificatifs devront être présentés à l’établissement bancaire ou à la société de cautionnement afin de justifier le blocage et la retenue de la caution. Après paiement des frais de réparation, l’éventuelle différence sera restituée au locataire sortant.

Pour faire valoir ce droit, le bailleur doit avoir l’accord du locataire. Si celui-ci désapprouve les prétentions du bailleur, ce dernier doit motiver le blocage. À ce titre, il doit présenter un commandement de payer ou un jugement du Tribunal compétent qui mentionne la condamnation financière et ses causes.

L’amortissement des frais de remise en état

Si vous êtes locataire, vous devez savoir que vous n’êtes pas toujours tenu de régler 100 % des frais de remise en état.

En effet, le bailleur devra déduire un amortissement lié à l’usure normale du bien. L’Association des Locataires Suisses (ASLOCA) fournit, à ce titre, un tabelle d’amortissements à destination des bailleurs et des locataires. Par exemple, l’association définit à dix ans la durée de vie d’un papier peint. De ce fait, si après 5 ans de bail, le locataire restitue le logement avec ce papier peint abîmé, il ne devra payer que 50 % de la facture de remise en état.

Éviter les litiges pour récupérer une caution de loyer

Pour récupérer une caution de loyer rapidement, le plus simple reste, pour le locataire, de respecter ses obligations contractuelles.

Durant toute la durée du bail, un locataire est tenu d’entretenir son logement et de procéder aux réparations mineures. En cas de négligence, d’un manque d’entretien ou d’une utilisation anormale des équipements, il peut être tenu pour responsable des dommages.

Ainsi, il est vivement recommandé de régulièrement entretenir son logement pour le restituer au plus proche de son état d’origine. Une usure normale des biens est tolérée, surtout si le bail s’est étendu sur plusieurs années. Le locataire ne peut alors être tenu pour responsable, sauf si l’usure est jugée excessive ou anormale.

Quel recours en cas de litige ?

Les litiges liés à la caution de loyer en Suisse dépendent principalement de l’état des lieux de sortie. C’est donc une étape cruciale si vous êtes locataire ou bailleur : ne la négligez pas !

Locataires, avant de signer l’état des lieux de sortie, assurez-vous d’être en accord avec l’ensemble des points mentionnés. Le cas échéant, si, après signature, vous vous apercevez que vous avez commis une erreur, dites-le ! Vous disposez de douze mois pour contester l’état des lieux de sortie. Pour cela, vous devrez envoyer une lettre recommandée à votre bailleur en énumérant le(s) point(s) avec lesquels vous êtes en désaccord.

En cas de litige en Suisse, sachez que les locataires peuvent solliciter l’ASLOCA, qui propose des conseils et services juridiques.